Glosario de Inversión inmobiliaria

Amortización
Devolución parcial o total (cancelación) de una deuda. Por tanto, si nos referimos a una hipoteca, por ejemplo, supone la devolución del préstamo, si se trata de un título de renta fija, es el emisor el que devuelve su capital al inversor.

Apalancamiento Financiero
En términos generales, se refiere al efecto que el endeudamiento tiene sobre la rentabilidad. En los mercados de valores, hace referencia al hecho de que con pequeñas cantidades de dinero puede realizarse una inversión que se comporta como otra de un volumen muy superior.

Aval
Forma de garantía que consiste en el compromiso de una persona -avalista- de responder de la obligación contraída por otra -avalado- en caso de incumplimiento por parte de ésta.

Bancarización
Se conoce como bancarización la dependencia de las empresas de la financiación bancaria. Tal y como se apunta en el preámbulo de la Ley 5/2015, que regula el crowdfunding en España, los efectos de esta fuerte bancarización se han dejado notar en la economía española, en ocasiones con exceso de crédito en el mercado y en otras con el efecto contrario.

Crowdfunding
El crowdfunding es una forma de financiamiento colectivo en la cual se recauda dinero para un proyecto o emprendimiento a través de pequeñas contribuciones de un gran número de personas, generalmente utilizando plataformas en línea.

Crowdequity
El crowdequity, o crowdfunding de inversión, es una modalidad de crowdfunding donde los inversores reciben acciones o participaciones en una empresa a cambio de su aporte financiero. A través del crowdequity, las startups y empresas en crecimiento pueden acceder a capital de múltiples pequeños inversores, quienes, a cambio, adquieren una parte de la propiedad de la empresa y pueden beneficiarse del éxito y la valoración futura de la misma. Esta modalidad combina la democratización de la inversión con la posibilidad de obtener rendimientos financieros.

Crowdlending
El crowdlending es una forma de financiamiento colectivo en la cual los inversores prestan dinero a individuos o empresas a cambio de un retorno financiero, que incluye el reembolso del capital prestado más intereses. Esta modalidad también se conoce como préstamos P2P (peer-to-peer) o préstamos entre pares. Las plataformas de crowdlending facilitan estos préstamos, evaluando el riesgo crediticio de los solicitantes y gestionando los pagos. El crowdlending permite a los prestatarios acceder a financiamiento sin pasar por intermediarios tradicionales, como los bancos, y a los inversores obtener rendimientos más altos que los ofrecidos por productos de ahorro tradicionales.

CNMV
La Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) es el organismo encargado en España de la supervisión e inspección de los mercados de valores españoles y de la actividad de sus agentes. Tiene tres misiones: velar por la transparencia de los mercados, por la correcta formación de precios y por la protección de los inversores.

CAPM (Capital Asset Pricing Model)
El Capital Asset Pricing Model (CAPM) es un modelo financiero que describe la relación entre el riesgo sistemático de un activo y su rendimiento esperado. Según el CAPM, el rendimiento esperado de una inversión es igual a la tasa libre de riesgo más una prima de riesgo, que depende de la beta del activo (medida de su volatilidad en relación con el mercado).

Cartera de Inversiones
Una colección de inversiones diversificadas mantenidas por un inversor o una institución.

Diversificación
La estrategia de distribuir inversiones en diferentes activos para reducir el riesgo. Es un principio básico de la operativa en mercados financieros, según el cual los riesgos pueden controlarse si el importe global que se pretende invertir se distribuye entre productos con diferentes expectativas de rentabilidad y riesgo. La idea que subyace es que, integrando activos de riesgos opuestos, éstos puede compensarse en distinto grado, de modo que el riesgo del agregado resulte inferior.

Dividendo
Es la parte del beneficio social que se reparte entre los accionistas. Junto con las posibles plusvalías obtenidas por la revalorización, es la principal fuente de rentabilidad de las acciones, y constituye el derecho económico por excelencia de sus titulares (reconocido en el artículo 48 de la Ley de Sociedades Anónimas). En ocasiones, la junta general puede estimar conveniente no proceder al reparto del dividendo. Ver las secciones sobre Rentabilidad de la renta variable y Organismos societarios de toma de decisiones.

Entidad de pago
Son un tipo de entidad a las que el Banco de España ha otorgado una autorización administrativa para prestar y ejecutar uno o varios de los servicios de pago regulados en el Real Decreto Ley 19/2018, de 23 de noviembre, de servicios de pago y otras medidas urgentes en materia financiera, tales como:

El ingreso de efectivo en una cuenta de pago.
La retirada de efectivo de una cuenta de pago.
La ejecución de operaciones de pago a través de una cuenta de pago mediante transferencias, adeudos domiciliados u operaciones de pago con tarjeta o dispositivo similar (operaciones de pago a débito).
La ejecución de operaciones de pago cuando los fondos están cubiertos por una línea de crédito, mediante transferencias, adeudos domiciliados u operaciones de pago con tarjeta o dispositivo similar (operaciones de pago a crédito).
La emisión de instrumentos de pago o adquisición de operaciones de pago, o los servicios de información sobre cuentas.

Equity
Equity es un sinónimo de capital. En el mundo de la inversión, las operaciones en equity son aquellas en las que el inversor adquiere una porción del capital de la empresa a cambio de los recursos económicos (dinero) que le aporta.

Fintech
El término fintech procedente de las palabras en inglés Finance and Technology, hace referencia a todas aquellas actividades que impliquen el empleo de la innovación y los desarrollos tecnológicos para el diseño, oferta y prestación de productos y servicios financieros.

Fondo de Inversión
Un vehículo de inversión que agrupa el capital de varios inversores para invertir en una variedad de activos.

Garantía
Aseguramiento de una obligación principal, por ejemplo, mediante un documento suscrito por un tercero para garantizar a un banco el buen fin de una operación de crédito de un cliente. También se denomina así al conjunto de bienes que se afectan al buen fin de una operación, generalmente de crédito.

Garantía bancaria
Aval emitido por una entidad financiera a favor de un cliente de la misma.

Garantía real
Garantía constituida por bienes tangibles, valores, prendas, etc.

Honorabilidad
Cualquier persona no puede poner en marcha una plataforma de financiación participativa. El regulador exige, por ejemplo, que los administradores sean personas de reconocida honorabilidad empresarial o profesional y posean conocimientos y experiencia adecuados en las materias necesarias para el ejercicio de sus funciones. “Concurre honorabilidad en quienes hayan venido mostrando una conducta personal, comercial y profesional que no arroje dudas sobre su capacidad para desempeñar una gestión sana y prudente de la plataforma”, apunta la ley, que atiende a factores de honorabilidad, conocimientos y experiencia.

Inversión Inmobiliaria
La compra, propiedad, gestión, alquiler y/o venta de bienes raíces con fines de obtener ganancias.

Importe máximo de captación
Además de establecer un límite a la inversión de cada inversor, la Ley 05/2015, que regula el crowdfunding en España, establece un tope al importe de captación de fondos por proyecto de financiación participativa. En este caso, la cantidad captada por cada proyecto no podrá superar los dos millones de euros al año. Cuando los proyectos se dirijan exclusivamente a inversores acreditados, el importe máximo anterior podrá alcanzar los cinco millones de euros.

Interés fijo
El interés fijo es el porcentaje que se paga o cobra por obtener o prestar una cantidad de dinero cuando este porcentaje se mantiene inalterable durante toda la duración de la operación (la vigencia del préstamo).

Interés variable
El interés variable es el porcentaje que se paga o cobra por obtener o prestar una cantidad de dinero cuando este porcentaje varía a lo largo de la duración de la operación (la vigencia del préstamo) en plazos determinados. Para proceder a esa revisión se suele fijar un tipo de referencia, cuya evolución determina el incremento o reducción del pago de intereses.

Inversión mínima
La inversión mínima es la aportación de dinero que se requiere como mínimo para convertirse en inversor en un proyecto determinado.

Inversor acreditado
La Ley 05/2015, que regula el crowdfunding en España, define a los inversores acreditados como aquellas personas físicas o jurídicas que cumplen una serie de condiciones. Por ejemplo, empresarios que cumplan dos de estas tres condiciones: contar un activo de más de un millón de euros, facturar más de dos millones de euros al año o tener fondos propios iguales o superiores a los 300.000 euros. También pueden ser inversores acreditados personas físicas que acrediten unos ingresos anuales superiores a 50.000 euros o un patrimonio financiero de más de 100.000 euros y que hayan solicitado ser consideradas como tales, renunciando de forma expresa a su tratamiento como clientes no acreditados.

Inversor institucional
Los inversores institucionales son bancos y cajas, compañías de seguros, sociedades gestoras de fondos de inversión, entidades gestoras de planes de pensiones, fondos y sociedades de inversión, etcétera. En general, entidades que cuentan con grandes cantidades de dinero disponible para invertir en activos.

Inversor no acreditado
Todo inversor que no tengan la consideración de inversor acreditado tal y como se recoge en la Ley 5/2015.

LTC (Loan to Cost)
El Loan to Cost (LTC) es una métrica utilizada en el financiamiento de proyectos inmobiliarios para expresar la relación entre el monto del préstamo y el coste total del proyecto. Se calcula como el porcentaje del préstamo sobre el coste total del proyecto, indicando qué parte del coste está financiada con deuda.

LTV (Loan to Value)
El Loan to Value (LTV) es una métrica financiera que expresa la relación entre el monto de un préstamo y el valor de la propiedad que se utiliza como garantía para dicho préstamo. Se calcula dividiendo el importe del préstamo por el valor tasado de la propiedad y se expresa como un porcentaje. Un LTV más bajo indica un menor riesgo para el prestamista, ya que el valor de la garantía es alto en comparación con el préstamo.

Liquidez
La capacidad de un activo de ser convertido en efectivo de manera rápida y sin pérdida significativa de valor.

Lemon Way
Lemon Way es una Sociedad Limitada que tiene su sede en el número 14 de la rue de la Beaune de Montreuil, Francia y fue acreditada el 24/12/2012 por la “Autorité de Contrôle Prudentiel et Régulation” (ACPR) como Institución de pago híbrida, bajo el número (CIB): 16568 y está autorizada en España por el Banco de España para el desarrollo de su actividad como entidad de pago sin establecimiento permanente conforme a la normativa aplicable. Es utilizada por más de 1.400 páginas web en toda Europa, incluyendo 200 plataformas de financiación participativa.

Límite de inversión
La ley del crowdfunding establece límites al volumen que cada proyecto puede captar a través de una plataforma de financiación participativa, que varían en función de si son inversores acreditados o no acreditados. Los no acreditados no podrán invertir más de 3.000 euros en el mismo proyecto ni más de 10.000 euros en proyectos de la misma plataforma en un periodo de doce meses.

Operación de Deuda
Las operaciones de deuda se basan en la concesión de préstamos al promotor de un proyecto inmobiliario, con unas rentabilidad fijas y variables. El tramo fijo se establece como un porcentaje preestablecido del préstamo concedido, mientras que el variable está vinculado al éxito de la operación.

Operación de Renta
Las operaciones de renta se basan en la compra y el alquiler de un inmueble, que finalmente se vende.

Operación de Valor Añadido o Plusvalía
Una operación de valor añadido es aquella que pasa por la compra de un inmueble, su reforma y su posterior venta, tras haber generado una revalorización del mismo.

Participación
En el ámbito de la inversión colectiva, es la unidad de inversión en un fondo; representa cada una de las partes iguales en las que se divide el patrimonio, y tiene la consideración de valor negociable. Su precio se denomina valor liquidativo.

Participación Significativa
Porcentaje del capital de una sociedad en manos de un accionista, de forma directa o indirecta (a través de otras personas o entidades) y que supera un determinado umbral fijado en cada momento por la normativa. En estos momentos, en España se entiende que un accionista dispone de participación significativa cuando posee al menos un 3% del capital social. Las modificaciones en una participación significativa deben ser comunicadas a la CNMV por el accionista y difundidas en la página web de la sociedad.

Pasarela de pagos
La pasarela de pago es el servicio de un proveedor de servicios de aplicación de comercio electrónico, con el que se autorizan pagos a negocios electrónicos (en línea). Es el equivalente de un terminal punto de venta (TPV) físico. Las pasarelas de pago cifran información sensible, como los números de tarjetas de crédito, para garantizar que la información pasa en forma segura entre el cliente y el vendedor.

Perfil de inversor
La relación que existe entre los riesgos que está dispuesto a asumir y los rendimientos que espera obtener. En general, el perfil de inversor puede ser conservador, medio y agresivo.

Plataforma de crowdfunding / de financiación participativa
Una plataforma de crowdfunding o de financiación participativa, es una entidad (en este caso, una empresa) dedicada a poner en contacto a promotores de proyectos que demandan fondos mediante la emisión de valores, deuda o participaciones sociales con inversiones que buscan un rendimiento de sus inversiones.

Riesgo
La posibilidad de que el rendimiento real de una inversión sea diferente del rendimiento esperado, incluyendo la pérdida potencial de parte o todo el capital invertido.

Rentabilidad Nominal
La rentabilidad total de una inversión la obtienes dividiendo el beneficio total (ganancias o pérdidas de capital y dividendos o intereses) entre el valor inicial de la inversión, y para transformarla a porcentaje tienes que multiplicar el resultado por 100.

Rentabilidad por Dividendo
Ratio que sirve para indicar la mayor o menor remuneración que recibe el inversor a través del pago de dividendos. Se calcula como el cociente entre el importe de los dividendos devengados por acción durante el año y el precio de la acción en una determinada fecha. Suele utilizarse la última cotización del año o el cambio medio del último trimestre, pero caben otras posibilidades. Es importante conocer la fecha de referencia para realizar comparaciones entre distintas compañías o en distintos ejercicios.

Rentabilidad Real
La rentabilidad real es la rentabilidad que tiene en cuenta la inflación para su cálculo. Para obtener la rentabilidad real debemos calcular antes la rentabilidad nominal. La fórmula de la rentabilidad real será: (1+ Rentabilidad nominal) = (1 + Rentabilidad real) x (1 + Inflación) Por tanto, se debe conocer el dato de la inflación para poder calcular la rentabilidad real.

Rentabilidad total de un proyecto
La rentabilidad total en un proyecto de tipo fijo se calcula dividiendo el beneficio total obtenido por el inversor, representado por los intereses generados, entre el capital prestado. Este resultado se multiplica por 100 para expresarlo como un porcentaje. Este indicador proporciona una visión integral de la rentabilidad generada en relación con la cantidad invertida.

Rentabilidad anual de un proyecto
Indica el porcentaje de beneficio o pérdida que se obtendría si el plazo de inversión de los activos fuera de un año. La rentabilidad anual en un proyecto de tipo fijo se calcula anualizando la rentabilidad total del proyecto. Para obtenerla, se divide la rentabilidad total del proyecto entre el número de meses que ha estado activo y se multiplica por 12 (los meses en un año). Este cálculo proporciona una tasa de rentabilidad anualizada para evaluar el rendimiento en un período equivalente a un año.

Riesgo de Liquidez
Posible penalización en el precio de un valor, en caso de que se necesite deshacer la inversión para recuperar el capital con rapidez. Con carácter general, puede decirse que los valores cotizados son más líquidos que los que no cotizan, ya que hay más posibilidades de encontrar contrapartidas a un precio razonable (en ocasiones los no cotizados incorporan algún tipo de cláusula o garantía de liquidez por parte del emisor o un tercero, aunque no existe transparencia en cuanto al precio). Cuanto menos líquido es un valor, mayor es la disminución en el precio que debe aceptar el inversor para vender sus valores. En casos de iliquidez extrema, puede llegar a resultar imposible recuperar la inversión en el momento deseado.

ROE (Return of Equity)
Ratio que indica la relación entre el beneficio neto obtenido por la sociedad y sus recursos propios, ofreciendo una medida de la rentabilidad que ofrecen los propietarios de la empresa, es decir, sus accionistas.

TIR
La TIR, o tasa interna de retorno, es una medida financiera que representa la tasa de interés o rentabilidad generada por un proyecto de inversión. Esta tasa mide el porcentaje de beneficio o pérdida que se espera de una inversión y permite evaluar la rentabilidad de un proyecto. En otras palabras, la TIR indica la tasa de rendimiento que iguala el valor presente neto de los flujos de efectivo futuros de la inversión a cero. Utilizar la TIR es útil para comparar la rentabilidad de diferentes proyectos y tomar decisiones de inversión informadas.

TAE (Tasa Anual Equivalente)
La Tasa Anual Equivalente (TAE) es una medida del coste o rendimiento efectivo de un producto financiero a lo largo de un año, expresada como un porcentaje. Incluye el interés nominal y los gastos y comisiones asociados, permitiendo comparar de manera homogénea diferentes productos financieros.

TIN (Tipo de Interés Nominal)
El Tipo de Interés Nominal (TIN) es el porcentaje que se aplica al capital de un préstamo o depósito para calcular los intereses que se generan en un período determinado, generalmente un año. No incluye otros costos adicionales, como comisiones o gastos, que se tienen en cuenta en la TAE.

Tipo de Interés
Es el precio del dinero, es decir, lo que debe pagar el deudor al acreedor por disponer de un capital durante un periodo determinado (en un préstamo, crédito o cualquier otra obligación financiera). Suele expresarse como tasa porcentual anual.

Transparencia
Cualidad de un mercado financiero, en el que existe un flujo adecuado y suficiente de información por parte de las empresas y los mercados. La transparencia supone que se transmita al mercado, de forma clara, veraz y equitativa, toda la información relevante para los inversores. La normativa española impone a los agentes que participan en los mercados determinadas obligaciones de información para garantizar la transparencia, tanto en el mercado primario, como en los mercados secundarios de valores. Por ejemplo, las sociedades cotizadas han de difundir información periódica sobre sus datos financieros y contables, así como aquellos hechos relevantes que puedan afectar a la cotización del valor.

Valor Actual Neto de una Inversión VAN
Es el valor que tendrían en el momento actual todos los cobros y pagos que se prevé que genere en el futuro un determinado activo financiero. Para ‘traer’ o descontar esos flujos, en general se emplea un tipo de interés apropiado al riesgo y al horizonte temporal de dicho activo, bajo la hipótesis de que se mantendrá sin cambios durante toda la vida de la inversión (esta premisa suele emplearse por simplicidad operativa).

WACC (Weighted Average Cost of Capital)
El Weighted Average Cost of Capital (WACC) es la tasa media ponderada del coste del capital. Representa el coste promedio de los fondos utilizados por una empresa, ponderando el coste de cada fuente de capital (deuda, acciones preferentes, acciones comunes) en proporción a su participación en la estructura de capital total de la empresa.